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10月1日よりフラット35Sの引き下げ幅が変更となります!


フラット35Sは、質の高い住宅を取得したことにより、金利を10年間もしくは5年間引き下げるという商品です。
その金利引き下げ幅が9月30日申込分までは▲0.3%だったのが、10月1日以降は▲0.25%となってしまいます。

そもそもフラット35「S」とは…
★省エネルギー性
★耐震性
★バリアフリー性
★耐久性・可変性
上記を満たす基準を満たす住宅であれば、当初10年間もしくは5年間は金利引き下げとなるプランです。

中古タイプ(金利Bプラン(当初5年間))の基準でいうと、
省エネルギー性(開口部断熱)…二重冊子又は複層ガラスを使用した住宅
バリアフリー性(手すり設置)…浴室および階段に手すりを設置した住宅
バリアフリー性(段差解消)…屋内の段差を解消した住宅
などなど、いずれかの基準を満たしていると適応されるので、フラット35をご利用の方にはお勧めしております。

9月30日までの申込分ですので、まだ間に合います!!
どこの融資を選ぶかは重要ですので、こういった情報も考慮したうえでご検討ください。

不動産担当:塚本 和久

2017-09-17 16:48:07

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狭い道路では家が建たない?狭あい道路と有効宅地

新規に建物を建築しようとした場合、前面道路が狭い道路ですと、そのままでは建築確認が下りません。

建築基準法上は、敷地が幅4mの道路と接している必要があります。

敷地の前面が「狭隘(きょうあい)道路」と呼ばれる4m未満の道路の場合には、セットバックといって、敷地の一部を道路として提供しなければなりません。

建築確認を取得する際に、市区町村の建築指導課の方と協議を行い、道路の中心線がどこで、宅地のどれくらいを道路として提供しなければならないかを協議して定めることになります。

購入した土地から、この道路提供(セットバック)部分を除外した敷地が、建物を建てられる敷地面積の基準となる「有効宅地面積」となります。

こちらの有効宅地面積に対して、指定された建ぺい率・容積率を乗じて、建築できる建物の面積を算定します。

単純に、販売中の土地面積だけを基準としてしまうと、実際に建てたい広さの建物が建たない、といったトラブルが生じてしまうこともあります。

セットバックした部分を道路として使用するためにアスファルトで舗装をしたり、側溝を整備する費用などについても、各市区町村によっては補助がある場合もありますが、すべて自費となってしまうケースもあります。

販売チラシに「セットバック」や「有効宅地」といった文言がある場合には注意が必要です。

不動産担当:塚本 和久

2017-09-16 09:46:52

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9月は火災災害についてかんがえませんか?

9月は防災月間です。大正12年9月1日に発生した関東大震災の教訓から、またこの時期は台風の被害が多い時期でもあることから防災月間と定められました。職場や学校、町内会などで防災訓練をされた方も多いと思います。

防災と一口に言っても想定される災害は様々です。身近にイメージできるものでは地震、火災、水害、土砂災害などでしょうか。それぞれに対策が異なりますし、住んでいるエリアによってはそれほどリスクがないものもあるので、ハザードマップを確認して、今住んでいるエリアの場合、どの災害に備える必要があるかを確認することが大切です。

<国土交通省ハザードマップポータルサイト>
https://disaportal.gsi.go.jp/

さて、9月は関東大震災のあった月ですから、地震対策と言いたいところですが、関東大震災の被害で目立ったのは火災被害です。最近はあまり言われなくなったのですが、ひと昔前まで「地震が起きたらガスを消せ!」と言われていたのは関東大震災の教訓が受け継がれてきた表れです。(現在では地震時にはガスの供給が自動的にストップします)
あまり火災について検討する機会もないので、9月の防災月間は火災をテーマにしてみるのはいかがでしょうか。(我が家で阪神淡路大震災のあった1月に地震対策、9月は火災をテーマに再点検をしています)

防災対策は「最悪」の状況を想定することが始まりです。戸建て住宅の場合、コンロにかけた油が勢いよく燃えるシーンが想像しやすいと思いますが、関東大震災のような大きな地震が起きた時は「街ごと燃える」のです。
ですから、家の中の対策ももちろんですが、避難場所を想定し、避難ルートを確認することが大切です。(「街ごと燃える」状況の時は逃げることが第一です)いろいろな災害対策とも共通しますが、避難場所を定めて家族で情報共有し、避難ルートを確認しておきましょう。

前述のコンロ火災のように小規模火災の場合は初期対応が大切です。消火器は設置されているでしょうか。火災報知器は付いているものの電池が切れていませんか?家庭内の消防設備の点検を行いましょう。

また、災害時はパニックになりがちなので予め防災訓練などで疑似体験することも有効です。ちょうど9月の防災月間では、地震体験ができる起震車を使ったイベントや、消防署では消火器の使い方などを教えてもらえる講習などが開催されます。防災訓練と聞くとめんどくさいと思われがちですが、いざという時に経験しているのとそうでないのとで大きく差が出ます。大切な時にパニックに陥らないためにも、防災訓練を通じて疑似体験しておくことを強く推奨します。(消火器も初めてだと上手く使えませんよ!)

火災で最悪な状況は「動けなくなること」です。よく地震に耐えても火事で燃えたら意味がないじゃないかと言う方がいるのですが、大きな違いがあります。地震で家屋に被害が及ぶと家に押しつぶされてしまう恐れがあります。これでは火の手が迫っても逃げることができません。逃げるだけの時間を稼いでくれるだけの性能が必要です。

マンションの方はマンションで防災訓練を行うと思うので、めんどくさがらずに家族で必ず参加してください。避難経路を確認することももちろんですが、共用部の消火設備の使い方を確認することも大切です。

いつ来るかわからない、被害にあわないかもしれない、ではなく、いつか必ず被災することを前提に、今できることをきちんと対策しておきたいものです。

不動産担当:塚本 和久

2017-09-15 10:45:29

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住宅の工法って、どんなのがあるかご存知ですか?



それに伴うリスクも考慮して購入することをお勧めします。

住宅の工法には、日本古来からの伝説的な工法である在来工法をはじめ、2×4工法、鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)など、さまざまな工法があります。
鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、主にマンションで多く用いられる工法です。設計の自由度があり、耐久性・耐震性なども高いが、その分コストも高く、工期も長くなってしまうため、戸建住宅の場合は木造が主流となってます。

木造の場合、大きく分けると、軸組工法と壁式工法の2っがあります。軸組工法は、柱や梁などの軸組で建物を支える工法です。日本古来の伝統的な工法である在来工法は、代表的な軸組工法の一つです。日本の気候にあっており、間取りや開口部など、設計の自由度が高く増改築しやすいが、他の工法に比べると、耐震性が低くなる場合もあります。また、職人の腕によるばらつきもあります。
一方、壁式工法とは、壁や床などの面材で建物を支える工法です。2×4工法(枠組壁工法)や木質パネル工法(木質プレハブ)がこれに該当します。壁式工法は、気密性・断熱性・防音性・耐震性などは高いが、構造体である壁を取り除いたり、自由に穴をあけることはできません。そのため、設計の自由度は低くなります。

このようにいずれの工法も、それぞれの利点、欠点があるため、地域性や建物の規模、敷地条件などを考慮して、適切に選択するべきです。

また、住宅の断熱方法には、内断熱と外断熱がありますが、多くの住宅では内断熱となっています。
内断熱は、躯体の内側に断熱材をはる方法です。木造軸組の場合には、根太や間柱などの下地材の間に断熱材をはめ込むことになります。内断熱は、外断熱よりも施工が簡単ですが、床下や小屋裏は外気温の影響を受けやすいです。これに対して、外断熱とは、外壁や屋根の外側に断熱材をはる方法です。外断熱にすると、結露が発生しにくく、省エネや耐久性が高くなります。しかし、内断熱に比べて費用が高く、また、気密性が非常に高いため、換気にも注意が必要となります。

壁式工法は耐震診断が出来ない場合もあるので、購入前には工法も確認すると良いかと思います

不動産担当:塚本 和久

2017-09-14 10:00:14

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「空き家問題」を無くす取り組み

最近、空き家問題で報道されている成功事例を見かけたのでご紹介いたします。
まず、空き家問題で懸念される悪影響ですが

・全体の傾き、主要構造の腐食 倒壊による被害
・屋根・外壁の剥離 飛散による被害
・設備、門・塀の老朽化 脱落や倒壊による被害
・浄化槽の破損、汚水の流出 衛生上の影響
・ごみ等の放置、不法投棄 衛生上の影響、害獣・害虫の増殖
・景観計画に不適合 景観上の影響
・窓ガラスの破損、門扉の破損 不法侵入の危険
・植栽の不整備 害獣・害虫の増殖、道路通行上の影響

人口減少で今後も増えると予測されています。

その中で紹介されていたのがジェクトワン社の 空き家を家として再利用せず、新たな活用の紹介です。
これまでに、高級バイク駐車場として活用したり、カフェとして活用したり、土地のもっている利用価値を見出し
人が住む以外の活用法で空き家の再生を成功させているそうです。

又、各都道府県ではシングルマザー向けシェアハウスがあったり「移住支援」はおすすめているところもあります。

支援内容はさまざまですがここでは現在空き家になっている家を『空き家バンク』に登録して自治体が管理し、
既定の年月の居住を決めてくれた家庭には、助成金の給付を行ったり、移住を決めてくれた家庭には、
職業支援や住宅補助など、提示している自治体など様々あります。

詳しくは自治体の空き家バンクで検索するか下記を参照ください。
シングルマザー生活応援 http://singlemother.biz/real_estate/immigration_support.html

将来自分の家が空き家にならない為にもお住い探しは資産性も考慮しながらお探しください。

不動産担当:塚本 和久

2017-09-11 09:37:59

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住宅購入する上での「諸費用基礎講座」

諸費用の考え方について
不動産購入時に頭金以外で必要になるのが諸経費です。
では、諸経費にはどんなものがあるのが具体的にみていきましょう!

(今回は、全体を把握していただくことを目的としている為、詳細についてふれず簡単に説明しています。)

取得にかかる費用

印紙税・・・売買契約書や請負契約書に金額に応じて添付する
不動産取得税・・・土地や建物を取得したときにかかる税金(一定の条件に当てはまる場合、軽減措置あり)→入居後に収める
登録免許税・・・不動産の登記(保存・移転登記など)をするときにかかる税金〈一定の条件に当てはまる場合、軽減措置あり)
登記手数料・・・登記の手続きなどを司法書士に依頼した場合に支払う
仲介手数料・・・仲介業者に支払う手数料 (購入物件代金の(3%+6万円)に消費税)

ローンにかかる費用

融資手数料・・・ローンを組む際に金融機関に支払う
保証料・・・保証人に代えて保証会社に支払う(フラット35にはありません)
印紙税・・・ローン契約書に添付
登録免許税・・・所有権移転登記や抵当権を設定するためにかかる
登記手数料・・・抵当権の設定を司法書士に依頼した場合に支払う
団体信用生命保険料・・・団信保険料が外枠払いのケース〈フラット35など)。民間の住宅ローンは金利に含まれるケースが多い
火災保険料・・・初年度分、金融機関によっては全返済期間分、保険料を一括払いしなくてはならないところもある

その他

引越し費用・家具購入費用・修繕積立基金〈新築マンションなど)、住宅履歴の登録、耐震基準適合証明書発行手数料、フラット適合証明書(フラット利用時)発行手数料、地鎮祭・上棟式費用・水道引き込み費用〈新築一戸建ての場合)、解体費用・仮住まい費用〈建て替えの場合)など
諸経費は取得する物権によって、金額が大きく異なります。
取得にかかる費用とローン契約にかかる費用で、大まかに言うと
中古住宅は仲介手数料がかかるため物件の6%~10%  程度かかります。

【種類ごとの目安】

マンション 物件購入代金の6%~8%
戸  建   物件購入代金の7%~10%
その他、引越し費用や新たに購入する家具などの費用を合わせると、

物件価格に対して1割程度見ておくと安心です。
気をつけなければならないのが、 手元にあるお金を「頭金」と「諸経費」に充てたら貯金ゼロ、という状態は避けなくてはなりません。
収入減、ボーナスカット、家族の病気、予想外の臨時出費といった「イザというとき」は現金が必要だからです。

家計の状況にもよりますが、少なくとも200万円近くは残したいもの(フィナンシャルプランナーによる)
かといっても、予算がきついときは、生活費の6か月分が目安だそうです。
頭金の額はこうやって計算しよう

手持ちのお金から「頭金」として用意できる金額を計算の仕方
我が家の金融資産から、残すお金を差し引きます 先ほど説明しました「イザというときの貯蓄」やお子さんの教育積み立てなどは必ず残すお金です。
さらに「諸経費」を差し引くと、頭金として充当できる金額がわかります。

住宅購入の参考にしていただければと思います。

不動産担当:塚本 和久

2017-09-09 09:42:02

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収入低下で住宅ローンが苦しい...慌てて売却する前に「再起支援借り上げ制度」を検討しましょう

住宅ローンを組んで家を買ったものの、病気やケガ、会社の業績悪化などで収入が減少してしまうことは十分あり得る話です。収入が減ってしまえば、住宅ローン返済がままならなくなることもあるでしょう。

「折角買ったマイホーム、できれば手放さずに済む方法はないものか...」

こんな時には、一般社団法人 移住・住み替え支援機構の「再起支援借り上げ制度」の利用を検討してみるのも良いかもしれません。同制度を利用することで、所得の低下によって返済が困難となった場合に所得が回復するまでの間、ローンの残っている自宅を賃貸し、その賃料収入により返済を継続することができます。一般的には、一度賃貸すると一般の借家契約(普通借家契約)の場合、解約や更新を拒絶する場合には正当事由が必要となりますし、空き家となった場合には家賃が入ってきません。これに対し「再起支援借上げ制度」は、3年の定期借家契約で転貸しますので、転貸契約終了時には確実に明け渡しを受けられることに加え、空き家でも一定の家賃が保証されます。

制度利用には所定の要件がありますので、詳しくは下記HPをご覧ください。

≪一般社団法人 移住住み替え支援機構の「再起支援借上げ制度」≫

https://www.jt-i.jp/lease/comeback/index.html

できれば避けたいことですが、人生にはリスクがつきものです。万が一の時にどのような手段が有りえるのか、日頃から情報収集しておくようにしましょう。

不動産担当:塚本 和久

2017-09-08 10:11:09

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やっぱり怪しい?「仮登記」のホントのところ

あまり耳慣れない言葉ですが、不動産の登記には「仮登記」という方法があります。

少し前のニュースでもありました、積水ハウスの63億円不動産詐欺被害のケースでも、この「仮登記」が使われたようです。

通常、不動産を購入すると登記記録の名義を書き換えますが、これを「登記」と言います。

一方で、「購入したけど書類が足りない」、「売買契約の予約をした」という場合に利用されるのが、「仮登記」です。

登記には「先に登記をした方が優先する」というルールがあります。

例えば、悪い売り主が、Aさんに売りますと言い、一方でBさんにも売りますと言って、2人から売買代金を受け取ってしまう場合です。

法律上は、最終的に所有権を取得できるのは登記を先にした方、というルールになっています。

登記が後になってしまった人は、所有権を取得できませんので、売買代金の返還を売り主に求めることになります(もちろんその頃には、売り主は海外逃亡しており、たいてい連絡はつきません)。

このルールがあるため、確実に所有権を取得したい場合には、書類が揃う前や、売買契約の予約をしたタイミングで仮登記をしておき、順位を確保しておく、というニーズがでてきます。

仮登記をしておけば、書類が揃ったタイミングや、予約権を行使して契約が成立した場合に「本登記」をすることが可能です。

こうして、先順位としての権利を保護することができるのです。

ただし、実際には仮登記の利用は普及していません。

売り主が不動産詐欺を計画していそうな人物であれば、そんな不動産に手を出すべきではありませんし、取引の日に書類が揃っていなければ、取引自体を延期すべきです。

仮登記をしなければならない状況とは、売り主の信用状態が低い、もしくは、書類が揃ってなくても何としても手に入れたいくらい「お得な」物件、という状況です。

この場合の「お得」とは、値段が安いだけの何らかの理由がある、という意味です。

通常のお住まい探しで仮登記と出くわすことはないと思いますが、もし購入を検討されるお住まいの登記記録に「仮登記」があった場合には、すぐにエージェントに相談しましょう。

不動産購入でお悩みの際には、徹底的に買主の立場に寄り添ってお住まい探しをサポートするリニュアル仲介へご相談ください。

不動産担当:塚本 和久

2017-09-07 09:40:13

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売れない住宅にしない為に~権利編~

各方面で、「空き家問題」が大きく取り上げられています。

空き家が増える原因として、人口減と家余りという状況もありますが、同時に「売れない家」になってしまっている、という状況もあります。

戸建てやマンションなど、不動産を売却する場合には、実際の売主と登記されている名義人が同一でなければなりません。

相続の手続きをしていない、売主本人が認知症で契約ができない、などという場合ですと、そのままでは売却ができません。

問題となっている空き家には、相続手続きがされずに放っておかれ、誰の所有物かわからなくなっている、という物件もあります。

立地もよく、解体して更地にすれば売れる!という物件なのに、相続手続きがされておらず、誰に話をしたら良いのかわからない、というケースもあります。

また、曾祖父の名義のままになっており、相続手続きをするためには、曾孫一同(数十人)のハンコが必要!などというケースもあります。

連絡もとったことがない親族や、行方不明の親族などが出てきてしまうと、どうしようもなくなってしまいますね。

建物の構造や外壁などの物理的なメンテナンスも必要ですが、登記簿の名義変更もあまり放置しすぎないように気を付けましょう。


不動産担当:塚本 和久

2017-09-04 10:08:28

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防火地域と準防火地域って何が違うかご存知ですか?

 

防火地域・準防火地域とは、市街地に火災が拡がるのを抑えるために、都市計画法に基づいて指定される地域です。
一般に、防火地域は都心の中心市街地や幹線道路沿いに指定され、準防火地域は防火地域の周辺の住宅地に指定される場合が多いです。

防火地域や準防火地域に指定されている地域内に建物を建てる場合には、ある程度の義務づけがあります。
これらの防火規制は火災の延焼の防止を目的としているので、防火地域や準防火地域では建物の階段、延べ面積に応じて、建物を耐火建築物・準耐火建築物といった燃えにくく延焼しづらい構造にしたり、屋根、開口部、外壁等を防火構造にしなければなりません。

たとえば、防火地域の場合には、階段が3以上または延べ面積100㎡超の場合には、耐火建築物としなければならず、それ以外の場合でも耐火または準耐火建築物としなければなりません。このため、防火地域内に建築する場合は、耐火建築物・準耐火建築物にするためのコストがかかることになります。
なお、対象地がどの地域に指定されているかは都市計画図などに記載されているので、役所などで確認してみてください。

ですが、耐火建築物・準耐火建築物は火災保険に加入する際には、木造よりも保険料が安くなります。
加入する時に書類の提出が必要となり、後から気づいた場合には火災保険の入り直しとなるので、購入前に事前に確認をしておく方が良いかと思います。

不動産担当:塚本 和久

2017-09-03 09:54:15

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