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土地価格の相場を知る方法

地下の相場は、地域ごとの様々な要因によって形成されていますが、一般の人が地価相場を正確に把握することは、それほど簡単ではありません。

そこで、一般の人には分かりにくい土地の取引価格に対して、適正な指標を与えるために作られた制度が「地価公示」です。毎年1月1日現在の正常な地価を判定して、毎年3月下旬ごろ、国土交通省から発表されます。この発表される地価を「公示価格」と言います。

◆対象地周辺の標準値の「公示価格」から、地域の地価の相場を知ることが出来ます。
公示価格は、国土国通称のHPなどで簡単に調べられます。
→ http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

一般の住宅地の場合、周辺の標準地の公示価格を調べることによって地域の相場を知ることが出来ます。

公示価格は地域の地価相場を把握するのに便利な指標ですが、地価は地域の相場だけではなく、その土地の形状や地形、道路付けなどの個別的な要因により大きく変化するため、公示価格によって知ることのできる地価の相場も一つの目安として考える必要があります。

なお、都道府県でも同様の調査で、毎年7月1日現在の地価を9月下旬ごろに発表しています。これを都道府県基準値の「標準地価格」といい、公示価格を補うものになっています。

 

◆「地価相場を知る」もう一つの方法は、「路線価」を利用することです。

路線価とは、国税庁が相続税や贈与税などの課税の為、都市部の道路ごとに国税局長が決定した土地の単価の事で、1㎡あたり数千円単位で表示されています。その道路に接する土地は、相続税等の課税上、この単価を基準に評価されます。

上記に示す路線価図は、道路ごとに路線価を表示した図面で、国税庁のホームページから閲覧できます。
→ http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価は、公示価格と違って購入したい土地が接する道路の単価がそのまま出ている為、道路ごとの微妙な地価の差が単価に反映されます。そして路線価は、公示か価格の概ね80%が目安となっているため、路線価を0.8%で割り戻せば、その土地の「おおよその相場」を知るこが出来ます。

但し、公示地価・路線価ともおおよその相場を知る上では参考になりますが、土地の「実勢価格」は、周辺地域の地価トレンドや個別の取引事情などにより、どうしても差がうまれるということは理解しておきましょう!
買付を入れる場合等、より詳細に価格について知りたい場合は、日々取引をしている不動産業者に尋ねるのが一番良いと思います。

リニュアル仲介では、もちろん価格妥当性などもエージェントがアドバイスさせて頂きます。

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不動産担当:塚本 和久

2018-02-25 12:26:38

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小・中学生から学ぶ、住宅の資産性とエリア選択

※トップ画像は、国土交通大臣賞(最優秀賞)絵画の部 小学生の部

宮城県 美里町立不動堂小学校5年 赤坂 優心(あかさか ゆうしん)さんの作品

平成29年度 「土砂災害防止に関する絵画・作文」入賞作品が発表されました。

全国の小・中学生を対象に、作品の制作を通じて土砂災害及びその防止についての理解と関心を深めてもらうことを目的とし、土砂災害防止月間(6月)における活動の一環として開催されているもので、今回で34回目となります。全国から応募された4,348点の作品を、有識者、関係機関・団体で構成する審査会において選考し、このたび、国土交通大臣賞(最優秀賞)4点、国土交通事務次官賞(優秀賞)60点が決定、発表されました。下記ホームページで入賞作品を見ることができます。

◆国土交通省 土砂災害防止に関する絵画・作文

http://www.mlit.go.jp/mizukokudo/sabo/doshasaigai_boushigekkan.html

作品を読んでみると、自ら役所に出向き、ヒアリング調査まで行なっている小学生もいました。自然災害は、人命にも関わる重要な問題でもありますし、当然、家の資産価値にも大きく影響を与えます。子供たちは自分が住む家を選ぶことができません。住宅購入の際には、これらの情報にも注意も払うことが、大人の責務だと言えるでしょう。できれば危ないエリアの家は買わない方が良いですが、もし、既に所有されている方は、万が一の時の避難場所の確認や、ご家族内で避難時する際のルールを決めるなど、準備をしておくようにしましょう。

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不動産担当:塚本 和久

2018-02-24 09:31:51

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中古住宅購入時に気になる「床材」について



中古住宅購入時に床材を気にされる方が多い為、今回は『床材』について、ご紹介をしたいと思います。

まず初めに床は、お部屋の中で広い面積を占めているので、インテリアの印象を左右するといっても過言ではありません。また、毎日歩いたり座ったり、と直接肌がふれることも多いので、選ぶ素材によって居心地も大きく変わります。私の自宅では子供がバタバタと走ったりするため、床の上にクッション性のフロアカーペットを置いていますが、お部屋の用途や、ライフスタイル、インテリアなどに合わせて選ぶようにしたら素敵な住空間の創造につながります。

下記に床材の種類について、まとめてみましたので、今後の参考にお役立てください。

<主な床材の種類>

〇フローリング(床材):木質系の板材のことです。複層フローリングと無垢フローリングがあり、複層フローリングは、基材である合板に薄い天然木の表面材を張ったものです。無垢材フローリングは天然木をそのまま使用したものです。いずれも自然の質感が得られ、素材や色が豊富です。しかし、湿度の変化によって、膨張と収縮を繰り返すので、場合によっては、反りや割れなどが生じることも。最近では、耐久性や寸法安定性を高めるため、特殊な加熱処理を施した商品もみられますし、床暖房に適したタイプもあります。

〇クッションフロア(床材):トイレや洗面室などで採用されることが多い素材です。耐水性に優れ、汚れが落ちやすく、適度な弾力性もあります。低価格で色・柄は豊富。ロールシート状でホームセンターでも販売しており、最近流行りのDIYで張り替えることもできます。フローリングや大理石、タイルを模したものなどや防カビ加工を施したもの、抗菌や消臭機能を持つタイプもみられます。ただ、熱には弱く、足触りなどは好みが分かれるところでしょう。

〇石・タイル(床材):外まわりや玄関に用いられることが多いですが、内装では浴室、トイレなどでよく使われます。耐久性、耐水性の高い床材です。最近では、リビングの一角やペットの居場所に用いられることもあります。色やデザインが豊富で、床暖房を施すことも可能です。

〇畳(床材):畳表、畳床、畳縁で構成される日本独特の床材です。一般的な縁あり畳のほか、縁なし畳、床の間畳などもあります。高い断熱性と保湿性があり、高温多湿の日本の風土に適しています。また、弾力性があるので、踏みごこち、座りごこちも良いようです。また、畳縁のないタイプや正方形のタイプ、移動が可能な置畳や箱畳のような商品もみられ、モダンな空間にもコーディネートすることが可能です。

〇カーペット(床材):保温性や吸音性に優れた素材です。踏みごこちが柔らかく温かみがあります。種類は、織り込んだ毛足をカットしたもの、ループ状のものなどがあります。ウールカーペットなどの天然素材は、高級感があり、保温性や防火性も発揮します。ナイロンやアクリルなどの合成繊維は防カビ・防虫性に優れています。

〇コルク(床材):コルクの床材は、適度なクッション性と遮音性、保温性もあり人気が高まっています。肌ざわりが良いことも特徴のひとつです。無塗装のもの、ワックスやウレタン塗装仕上げなどもあり、性能はさまざまです。ナチュラル色からダークな色合いまでカラーバリエーションも豊富な為、自由度もあります。表面仕上げによっては、水にも強いタイプもあり、キッチンや洗面室などにも使用することも可能です。床暖房対応商品や防音性能を高めたタイプなどもみられます。

いずれにせよ、素材の選び方によっては、日々のお手入れやメンテナンスのしやすさなども異なります。もちろん、素材や商品によって価格は大きく変わるので、床材に求めるインテリア性や機能性など、優先順位を明確にして選ぶことが大切だと思います。

ぜひ、今後の参考にお役立てください。

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不動産担当:塚本 和久

2018-02-23 09:59:59

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住宅購入時に必ず目を通す販売図面

見方がわかると入ってくる情報量が一気に増えるものです。

「駅徒歩●分!日辺り良好」など、不動産広告は、ついキャッチコピーに目を奪われがちですが、購入を検討するにあたっては広告の端のほうに細かく書かれた物件概要に必ず目を通す必要があります。
物件概要には、その土地の価格をはじめ施設負担金、都市計画規制や私道負担の要件など、不動産に関する重要な事項が記載されています。したがって、この物件概要にきちんと目を通せば、おおよその土地の条件は認識できる事になります。

広告表示にはいくつかの決まりごとがあります。
たとえば、徒歩による所要時間は、道路距離80mを1分間として計算しなければなりません。
このとき、1分未満の端数は切り上げとなります。また、面積については㎡単位で水平投影面積で表示し、1㎡未満は切り捨て出来るが、四捨五入や切り上げは出来ません。さらに、不動産広告で「新築」と言えるのは建築後1年未満であり、かつ未使用であるという意味で用いなければなりません。

建築基準法第42条に規定する道路に2m以上接していない土地については、「建築不可」と表示しなければありません。
また、42条2項道路に接している土地については、「みなし道路」に接する旨を表示する必要があります。
さらに、古家等が存在する土地であれば、「売地。ただし古家あり」と表示、都市計画道路内の土地であれば、その旨を、明瞭に表示しなければありません。その他、土地面積に私道負担が含まれているかどうか、地目、水道、ガスなどの主要な事柄については、すべてこの物件概要に記載しなければならない決まりとなっています。

なお、広告にあたっては、「絶対」、「万全」等の全く欠けるところがないことを意味する用語や、「格安」、「安値」など、価格が著しく安いという印象を与える用語、「最高」、「極」など、最上級を意味する用語、「日本一」「業界一」などの用語も根拠がない場合には使ってはいけない事になったます。

不動産購入の時に必ず見る広告にも、注意点や決まり事があります。
効率よく家さがしをするには、まずは広告の見方を知る事が重要ですね。

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不動産担当:塚本 和久

2018-02-22 09:32:13

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誰でもわかる!木造住宅の耐震診断~配置バランス~

誰でもわかるシリーズです。今回と次回で保有耐力の低減要素について説明します。

【前回までの記事】
第1回 誰でもわかる!木造住宅の耐震診断 ~必要耐力と保有耐力~
http://smile.re-agent.info/blog/?p=5067

第2回 誰でもわかる!木造住宅の耐震診断2 ~耐力壁~
http://smile.re-agent.info/blog/?p=5138

第3回 誰でもわかる!木造住宅の耐震診断3 ~接合部~
http://smile.re-agent.info/blog/?p=5204

第4回 誰でもわかる!木造住宅の耐震診断4 ~屋根~
http://smile.re-agent.info/blog/?p=5251

第5回 誰でもわかる!木造住宅の耐震診断5 ~必要耐力その他~
http://smile.re-agent.info/blog/?p=5281

保有耐力は下記の式になります。

Pd<保有耐力>=(Pw<壁耐力>+Pe<その他耐震要素の耐力>)×E<配置バランスの低減>×D<劣化による低減>

※壁耐力については、第2回(http://smile.re-agent.info/blog/?p=5138)を参照してください。

保有耐力は、壁の強さを個別に評価して、配置バランスが悪ければ低減し、劣化があれば低減します。
今回は配置バランスによる低減要素の説明です。

壁の配置バランスについては2000年6月の建築基準法改正で、具体的な規定(偏心率30%以内など)が設けられました。
これまでは釣り合いよく配置としか記載されていなかったため、壁の配置バランスの悪い木造住宅が多いのが実態です。

かつて木造在来工法は自由設計といって、設計の制限が他の工法に比べて少ないので、思い通りの家が作れると重宝されました。
多くは光を取り込むために、東側や南側にリビングとあわせて大きな窓を設置します。しかし、家を建てるには規定値以上の壁の強さが必要なので、家の西側や北側に壁が集中する歪な構造となっている場合が多いのです。

下表は配置バランスによる低減係数表ですが、最大値1.0(低減なし)から最小値は0.45とかなり影響の大きな低減要素となっています。
※仮に100の強さを持つ家でも、低減係数が0.5だった場合は、50しか評価されないことになります。

このように壁の配置バランスは耐震性を考慮する上で非常に重要な要素です。
耐震改修工事は基本的に壁の工事なので、配置バランスが悪い建物の場合は、配置バランスが改善される箇所を補強壁として設定することが大切です。(無計画な壁補強は逆に家を弱くすることもあり得ます)

また、狭小建物や著しく不整形な建物の場合、壁を設置できる箇所にも限りがありますので、どれだけ頑張って設計をしても、基準を満たすことができない物件も稀にあります。

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不動産担当:塚本 和久

2018-02-19 09:44:25

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告知

 弊社のお客様で、中古マンションで大阪市此花区島屋3丁目 サーパス此花ネオスタイル 大阪市此花区島屋2丁目ルネアムパセオを
限定、5階以上、専有面積65㎡前後、予算2,000万円でお探しの方がいらっしゃいます。
 上記条件に合うご売却希望の方がいらっしゃいましたら、是非、ご連絡下さい。
 
 株式会社Ms(エムズ) ご連絡先 0120-731-364 不動産担当:塚本 和久まで

 よろしくお願い致します。

2018-02-18 15:59:43

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これなんだ!?地図に現れた四角い土地



    

突然ですが、添付の地図上にある「四角い土地(赤丸で囲んだ部分)」はいったい何でしょうか?

これは、とある別荘地の公図(法務局で取得できる地図)の一部です。

以前にも、地図上にある細い土地についてもご説明しましたが、今回は、土地のど真ん中や隅っこに、小さな四角い土地が存在していることが分かります。

実はこちら、登記簿の地目(土地の種類)が「鉱泉地」となっていました。

「鉱泉地」とは「鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地」と定義されています。

つまりここは、温泉が湧き出ている場所なのです。

土地の地目についてはそれぞれ定義があり、「宅地」「畑」「山林」などに区分されていますが、そのうちの1つが「鉱泉地」です。

鉱泉地は、固定資産評価上も宅地と区分されて課税がされます。

こちらの場所では、鉱泉地は周辺の宅地より高額に評価されていました。

購入を検討している土地の近くに奇妙な形の土地があった場合には、少し注意して確認してみるようにしましょう。

温泉が湧き出るか、近隣トラブルが潜んでいるのか。

少しでも疑問に感じたことがありましたら、経験豊富なリニュアル仲介のエージェントまでご相談ください!

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2018-02-18 09:26:53

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住宅ローンの繰上げ返済

どのようにすればお得になるのかお教えします!

繰上返済は、毎月の返済額とは別に、まとまった金額を返済することをいいます。繰上返済した金額は、基本的にはローンの元金に充てられるので、その後の金利も減り、ローンの負担が大きく減ることになります。特に、早い時期に繰上返済すると、支払う利息も大幅に減る事になります。また、返済期間の長いローンほど、負担軽減効果は大きくなります。

ただし、金融機関や住宅ローンの種類によっては、繰上返済手数料がかかる場合もあるので注意が必要です。また、繰上返済しすぎると手持ちの資金がなくなってしまい、将来的に家計が破たんしてしまう危険性もあるので、将来必要となる教育費などは貯蓄するとともに、予備費として最低でも毎月の生活費の半分程度は残しておく方が良いでしょう。

繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。期間短縮型は、毎月の返済額はそのままにして、現金と利息が減った分期間が短縮されるものです。一方、返済額軽減型は、繰上返済後も返済期間は変えずに毎月の返済額を減らすものです。

どちらもローン負担を軽減できますが、同じ金額を繰上返済するのであれば、期間短縮型の方が金利の負担軽減効果は大きくなります。たとえば、借入額3,000万円、金利3%、返済期間35年の住宅リーンを11年目で1,000万円繰上返済した場合、期間短縮型にすると、返済期間が約17か月短くなり、総返済額は当初予定金額よりも約110万円少なくなります。一方、返済額軽減型の場合には、月々の返済額は約5千円少なくなりますが、総返済額は当初予定額よりも約40万円少なくなるだけとなります。

ただし、期間短縮型で繰上返済しても毎月の返済額は変わらないので、日々の生活が楽になるわけではありません。また、期間を短縮しすぎると借り換えができないこともあるので、安易に期間を短縮するのは危険です。

返済額軽減型は、収入減少や支出増加の場合、固定金利期間選択型ローンを利用している場合で選択期間終了などで、家計の負担を軽減したいときに利用すると良いでしょう。

繰上返済もご家庭の状況と収支を見て、される方が良いでしょう。

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不動産担当:塚本 和久

2018-02-17 09:30:27

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クロスを変えるだけ室内空間が、ガラリと変わります

「クロス」とは家やオフィスの壁に張る壁紙のことです。

建築用語辞典では壁や天井を仕上げるときに、保護と装飾を兼ねて貼り付ける紙とあります。

素材はビニール、紙、織物などがあり、一般的にビニールクロスが良く使われます。

ビニールクロスは量産品クロスと1000番台クロスと呼ばれて分類され、多くの住宅には量産品クロスが使われています。

量産品クロスは特にこだわりがない場合や、リーズナブルに張替えたい場合に使われる事が多いようです。

建て売り住宅ではほとんどのクロスがこの量産品クロスとなります。

また、1000番台クロスはスタンダード量産品よりも色柄、質感のバリエーションが豊富で、マイナスイオン対応や吸放湿などの機能を備えたクロスもあります。

壁面は部屋の最も大きな面積を占めているので、選ぶクロスの色によって、お部屋の印象を大きく左右しますし、最近では部屋の多くに量産品クロスを活用し、

一面だけ違うクロスを貼るクセントクロスなどを活用するシーンも増えているようです。

例えば、ブラック系は重厚感や高級感が出る、織物調は落ち着いた雰囲気になるなど、色や柄によって部屋を演出することができます。

また最近では消臭機能クロスや表面に特殊なフイルムを貼ることで、ペットなどのひっかきキズがつきにくいスーパー耐久性クロスなどお部屋の悩みを解決する機能を備えたクロスがあります。

ちなみに、当社関係で施工した事例に下記のようなお客様もいらっしゃいます。

http://smile.re-agent.info/blog/?p=2702

http://smile.re-agent.info/blog/?p=535

参考までに室内で使われるクロス壁紙には下記のような点で注意を払っていただけるとよろしいのではないかと思います。

 リビング、ダイニング、家族が集まりくつろぐだけでなく、時にはゲストをおもてなしする大切な空間ですので、居心地の良さがクロス選びの決め手となります。

 キッチン、台所、水はねや汚れに強く、消臭機能をもつ壁紙クロスを選びたいものです。特に汚れに強い壁紙を使うと、お手入れが簡単になり、清潔さが保てます。年末の大掃除も楽です。

 トイレ:一番気になるのはニオイです。消臭効果が高く、汚れ、水はねや汚れに強いクロスがおすすめです。色は真っ白よりも、少し色が入ったものの方が落ちついた空間になるようです。

 洗面台、脱衣所、湿気がこもりやすいので、洗剤が飛び散ってもしっかり拭けて、汚れに強く、防カビ機能を備えたクロスがおすすめです。洗面台や床の色を基準にして色を選ぶと空間に統一感がでてきます。

 玄関・廊下:玄関や廊下の壁は直接手で触ったり、荷物が当たるなど、汚れや、傷が付きやすい場所ですので耐久性のある壁紙クロスを選択しましょう。クロスは明るい色調の壁紙を選びましょう。

 階段:階段の壁は直接手で触ったり、荷物が当たるなど、汚れ・傷が付きやすい場所ですので耐久性のあるクロスを選びましょう。部屋との繋がりを考えてベーシックなホワイト、ベージュ系でまとめると統一感が出ます。

 寝室、ベッドルーム、落ち着ついて眠る為に、鮮やかな柄物の壁紙クロスは選択から外しましょう。ベッドなど家具と統一感をもたせ選ぶようにしましょう。

  子供部屋、キッズルーム、お子様が過ごすお部屋に最適な壁紙クロスは汚れに強いく、傷に強い表面強化などの機能をもつ壁紙がおすすめです。柔らかい色調の明るめのクロスが選ばれる傾向にあります。

  和室、天井が板天井であれば木目調の濃い壁紙から選びましょう。砂壁・じゅらく壁であれば、石目調。和紙系の壁紙であれば和紙・織物風や和素材のパターンの入った壁紙を選ぶと、伝統的な雰囲気を壊しません。

  ペットと過ごす部屋:家族の一員として一緒に過ごすことも多いペット。お互いが快適に過ごせるように、ペットの匂いやつける傷、汚れに対応した機能性クロスを選びましょう。

 過去にはウォールステッカーを活用しての記事も書いておりますので、参考にしていただければ幸いです。

http://smile.re-agent.info/blog/?p=1024

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2018-02-16 09:37:47

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生まれ変わった東京駅

2012年10月、約5年間かけて行われてきたJR東日本「東京駅丸の内駅舎保存・復原工事」が終わり、生まれ変わった駅舎がその全貌を現わしました。最新鋭の高層ビルではなく、あえて創建当時の外観を忠実に再現した3階建ての堂々たる姿です。

新駅舎は、ただ100年前にタイムスリップしたのではなく伝統工法と最新技術とを駆使して、重要文化財にも指定された建築物としての完成度の高さと、免震工法をはじめとする安全性や環境性能をあわせもつ、機能美の結晶として生まれ変わったのです。

壮大な保存・復原工事を実現するには、施主とゼネコン、職人、デザイナー、協力業者らの人知れぬ努力と苦労があったそうです。

1914年に開業した東京駅の設計者は辰野金吾氏。そのほか日銀本店や旅館なども設計された明治の建築家です。

1914年(大正3年)に創建された当時の姿を忠実に再現し、外壁などの残された部分を「保存」しつつ、ドームなどの失われた部分を「復原」すると言った大工事に着手、「首都東京の風格ある都市空間を形成する」という強い使命感があったそうです。丸の内駅舎の保存をめぐっては旧国鉄時代からさまざまな意見や動きがあり、24階や35階建ての超高層ビルに建て替えようという案が検討された時期もあったそうですが、現代的な駅ビルにするのではなく、あえて「保存」と「復原」の道を選んだJR東日本。

東京駅の保存・復原工事には、創建当時と同じ材料や工法が可能な限り採用され、保存・復原の方向性は固まったものの、工事を進めるにあたって解決すべき課題が山積していました。まず、駅が創建された100年前の姿を正確に知る必要がありました。着工前の駅舎は、戦災で焼失したドームや屋根、内装などを1947年(昭和22年)に復興したものですが、その時点で3階建てから2階建てへと改修され、ドームも失われていました。

このため、古い図面や昔の写真類など、当時の姿を知る手がかりとなる資料を集められるだけ集め、読み解きを進め、建設時は杭打ちなど一部の作業を除き、ほとんどの工程が職人による手作業で進められていました。今回の工事では、できるだけ当時の工法を採用し復原していたようです。

詳しく下記をご覧下さい。

http://www.tokyostationcity.com/learning/station_building/

私も赤レンガと白い花崗岩を組み合わせ、屋根の上に塔やドームなどを載せた“辰野式”建築を間近で楽しんで見て来たいと思います。

東京駅をご利用の際は電車利用以外にも目を向けて見てはいかがでしょうか。

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2018-02-15 09:35:07

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