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不動産資金計画

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住宅ローンは借りられる金額で融資を受けると思わぬ落とし穴だ有ります!

此花区 不動産 株式会社Ms(エムズ) 不動産担当 塚本と申します。
最近では、住宅ローン制度が充実しており、住宅記入支援機構、銀行など様々な金融機関からの借入が可能となっております。借入可能額を計算すると、金利3%、返済期間35年の場合には、年収400万円で約3,000万円も借りられることがわかります。
このように、いくら借りられるかという計算をすると、意外とたくさん借りられると感じるのではないでしょうか。

ですが、借りたお金は返さなければなりません。
したがって、大切なことは、いくら借りられるかでローンの金額を決めるのではなく、家計上、余裕を持って返せる金額はいくらかという観点から、ローン金額を考えるということです。

一般的には、毎年の返済額は年収の25%以下に抑えることが望ましいといわれています。ただし、当然のことながら、同じ返済額でも年収によって家計の余裕は違うので、年間返済額の年収に対する比率の上限は、年収の高い人ほど高くても大丈夫だが、年収の低い人は低く設定する必要があります。

現実的には、現状の生活費から無理のない返済可能額を考えると良いと思います。すなわち、現状の毎月の家賃、駐車場代、住宅購入のための貯蓄額の合計が、新居購入後も無理なくローン返済にまわせる金額と考えられます。
ただし、新居購入に伴い、管理費・修繕積立金・駐車場代・駐輪場代・固定資産税・都市計画税等が新たにかかることになるので、これらの金額は差し引く必要があります。
なお、厳密には、新居の方が電気代、ガス代などの水道光熱費が上昇する傾向にある等、その他の出費についても考慮する必要があります。

また、返済可能期間についても、借入可能期間ではなく、将来の事を考えて「定年時の年齢-現在の年齢」でローンを組まれる方もいらっしゃいます。
ご自身に一番良い住宅ローンを組むことが無理のない借入をすることとなり、購入した家に快適に住むことに繋がるので、現状把握からしっかりと確認していくことをお勧めします。
此花区 不動産 株式会社Ms(エムズ)塚本でした。

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2018-03-30 10:15:21

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相続時精算課税精度とは?

相続時精算課税制度を選択すれば、2,500万円までは贈与税がかからない。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の親または、祖父母から20歳以上の子・孫への贈与に限り、2,500万円までは、贈与税がかからず、それを超える部分については一律税率20%が課税されるといものです。

受贈者(贈与を受ける人)は、贈与者である父母、祖父母ごとに選択できるため、一人の受贈者は最高で合計1億円まで非課税で贈与を受けることも可能となります。また贈与財産の種類、金額、贈与回数には制限が設けられていないため、どんな財産をいくら贈与してもらっても構いません。

但し、相続時精算課税が非課税となるのは、あくまでも贈与時の話です。相続時には、それまでに相続時精算課税の適用を受けた贈与財産の価格を相続財産に加えて相続税の計算を行う事になります。(この時に相続財産と合算する贈与財産の価格は、贈与時の価額となる)

また、この制度を一度選択すると、それ以後、暦年課税の110万円控除は利用できず、取り消しも出来ません。よって、相続時精算課税制度を選択するかどうかについては、他の財産も含めて詳細に検討する必要があり、注意が必要です。
なお、既に納めた相続時精算課税にかかる贈与税相当額は、相続時の相続税額から控除できます。

いずれにしても、相続時精算課税を選択すると変更はできないので、容易に選択することなく、他の財産価格を把握したうえで、選択を検討すべきといえます。

また、相続財産の評価は非常に複雑ですので、心配な場合には、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

≪注意事項 まとめ≫
・相続時精算課税を選択した場合、その後の撤回はできない。
・相続時精算課税を選択した場合、以後、贈与税の基礎控除(110万円)はりようできない
・相続時の贈与財産の評価は贈与時の価額

≪その他≫
住宅を取得するために親から援助を受ける場合には、「住宅取得資金の贈与税の非課税制度」をまずはご検討頂き、その上今回のも併せて今回の「相続時精算課税制度」をご検討されることをおすすめします

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不動産担当:塚本 和久



 

2018-03-15 09:36:23

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住宅ローンを借りる際、借り入れ可能金額を増やす方法が有ります!

住宅ローンの借入額が希望金額に足りない場合など、諦める前に下記の方法が出来ないか検討されるよ良いと思います。

まずは、親子リレーローンを利用する方法があります。
フラット35の親子リレー返済の場合、親が申込者、子が後継者となって住宅ローンを借りると、親の年齢にかかわらず、子の年齢で返済期間を計算できるので、長期の借入が可能となります。
また、親が70歳未満の場合には、団体信用生命保険に加入が出でき、万が一、満80歳までに親が亡くなると残りの残債弁済され、子にローンが残りません。

夫婦や親子のペアローンを利用するという方法もあります。
夫婦や親子で、いずれにも収入がある場合には、それぞれの収入に応じて住宅ローンを借りることが出来ます。
1人だけの場合よりも、多額の借入が可能となるうえ、要件を満たせば、それぞれが住宅ローン控除を受けられます。

また、ペアローンではなく、収入合算ローンを利用するという方法もあります。
これは、世帯主の収入に配偶者の収入を加算して、収入額をアップさせて住宅ローンを借りる方法です。
合算については、配偶者の年収の全額を加算出来る場合、半額のみ加算出来る場合など、金融機関によって異なりますが、フラット35の場合には全額合算が出来ます。

長期優良住宅の認定を受けた住宅であれば、借入期間を最長50年とするフラット50を利用する方法もあります。
フラット50は、年収に占める年間返済額の割合はフラット35と同じなので、フラット35よりも多額の借入が可能となります。ただし、取り扱う金融機関が限られているうえ、借入金額も6千万以下で、建設費または購入価額の60%までしか借り入れが出来ません。

親子や夫婦など、それぞれが収入に応じて住宅ローンを借りる場合には、それぞれが住宅ローン控除を受けることが出来ます。また、ペアローンではなく収入合算ローンを利用する場合でも、連帯債務者となれば収入合算者も住宅ローン控除が受けられるので、収入合算者は、連帯保証人ではなく連帯債務者になるとよいと思います。

住宅ローンも各金融機関によって異なるので、よく調べてご自身にあう住宅ローンを選ぶことをおすすめします。

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不動産担当:塚本 和久

2018-03-11 09:47:46

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相続税で課税と非課税のものがあるのをご存知ですか?

相続税は、亡くなった人(被相続人)の財産を、相続や遺贈(遺言によるもの)によってもらった場合には、取得した個人に対して課せられる税金です。原則として、相続開始から10ヶ月以内に申告・納税する必要があります。

相続財産には、相続税がかかる財産とかからない財産があります。相続税の計算上、遺産総額に含まれる財産には、現金、預貯金、有価証券、宝石、土地、家屋などのほか、貸付金、特許権、著作権など、金銭に見積もる事ができる経済的価値のあるもの全てに加えて、死亡保険金や死亡退職金、被相続人から死亡前3年以内に贈与により取得した財産、相続時精算課税の適用を受けた財産があります。

一方、死亡保険金や死亡退職金のうち一定額、墓地や仏壇等、宗教・慈善・学術等の公益事業用財産、心身障害者共済制度に基づく給付金を受ける権利などは相続税がかからない非課税財産となります。
また、債務や葬式費用などは遺産総額から差引くことができます。

相続税の課税価格を計算するには、遺産の価格を出す必要があります。
このとき、不動産や株式など現金以外の財産は時価で評価するが、実務的には、それぞれ定められた評価方法で価格を算出します。

たとえば、土地は、路線価方式または倍率方式により評価額を出します。
ただし、貸宅地(賃貸している土地)については、路線価方式もしくは倍率方式により求めた自用地(自己所有で完全所有権の土地)の評価額に、地域ごとに決められた借地権割合(更地評価額に対する借地権価格の割合)を控除した底地割合、つまり「1-借地権割合」を掛けて求めます。
このとき、相続した土地が、被相続人または生計を一にしていた親族の居住用や事業用だった部分には、一定面積までの部分は通常の評価額から一定割合を減額する特例があります。

一方、建物については、固定資産評価額の1.0倍で評価します。
ただし、貸家については、その建物の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価格を、その建物の固定資産税評価額から控除します。

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不動産担当:塚本 和久

2018-03-01 10:03:38

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住宅ローンの繰上げ返済

どのようにすればお得になるのかお教えします!

繰上返済は、毎月の返済額とは別に、まとまった金額を返済することをいいます。繰上返済した金額は、基本的にはローンの元金に充てられるので、その後の金利も減り、ローンの負担が大きく減ることになります。特に、早い時期に繰上返済すると、支払う利息も大幅に減る事になります。また、返済期間の長いローンほど、負担軽減効果は大きくなります。

ただし、金融機関や住宅ローンの種類によっては、繰上返済手数料がかかる場合もあるので注意が必要です。また、繰上返済しすぎると手持ちの資金がなくなってしまい、将来的に家計が破たんしてしまう危険性もあるので、将来必要となる教育費などは貯蓄するとともに、予備費として最低でも毎月の生活費の半分程度は残しておく方が良いでしょう。

繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。期間短縮型は、毎月の返済額はそのままにして、現金と利息が減った分期間が短縮されるものです。一方、返済額軽減型は、繰上返済後も返済期間は変えずに毎月の返済額を減らすものです。

どちらもローン負担を軽減できますが、同じ金額を繰上返済するのであれば、期間短縮型の方が金利の負担軽減効果は大きくなります。たとえば、借入額3,000万円、金利3%、返済期間35年の住宅リーンを11年目で1,000万円繰上返済した場合、期間短縮型にすると、返済期間が約17か月短くなり、総返済額は当初予定金額よりも約110万円少なくなります。一方、返済額軽減型の場合には、月々の返済額は約5千円少なくなりますが、総返済額は当初予定額よりも約40万円少なくなるだけとなります。

ただし、期間短縮型で繰上返済しても毎月の返済額は変わらないので、日々の生活が楽になるわけではありません。また、期間を短縮しすぎると借り換えができないこともあるので、安易に期間を短縮するのは危険です。

返済額軽減型は、収入減少や支出増加の場合、固定金利期間選択型ローンを利用している場合で選択期間終了などで、家計の負担を軽減したいときに利用すると良いでしょう。

繰上返済もご家庭の状況と収支を見て、される方が良いでしょう。

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2018-02-17 09:30:27

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親の土地に賢く家を建てる方法

親の土地に子世帯が戸建住宅を新築する場合、安易に土地を親の所有から子の所有に名義変更することは、危険です。名義変更をすると親から子へ土地の贈与とみなされ、贈与税が課税されます。

そこで、子に名義変更したい場合には、「相続時精算課税」を選択する方法があります。
相続時精算課税を選択すると、相続税評価格が2,500万円までの土地の贈与は非課税となります。ただし、2,500万円を超えた部分については、一律20%贈与税が課されます。
また、相続時には相続財産に加算されるので、他の財産も含めた十分な検討が必要になります。尚、支払った贈与税額は相続税から控除されます。

また、土地の名義を変更するのではなく、親から土地を賃借する方法(「使用貸借」)もあります。

通常の賃貸借の場合には、借主は地主に「地代」を払いますが、親の土地に子供が家を建てる場合、子が親へ地代や権利金を支払う必要は必ずしもありません。このように、地代も権利金も支払うことなく土地を借りることを「土地の使用貸借」と言います。
使用貸借では、土地を使用する権利の価格は、0円として取り扱われるので、親の所有している土地を無償で借りて、子の名義の建物を建設しても贈与税はかかりません。

但し、使用貸借されている土地は、将来、親から子に相続される時に相続税の対象となります。その際の土地の価格は貸宅地ではなく、「更地」として評価されます。すなわち、相続財産の計算では、通常、他人に貸している土地(貸宅地)は評価減となりますが、使用貸借では更地としての評価になるため、高い評価格となってしまいますので注意が必要です。

また、子が親に権利金を払わずに地代だけを支払う場合、親から子に借地権の権利金総額の贈与があったものとみなされ、贈与税がかかります。したがって、親子間の土地の貸借では、地代を支払うよりは使用貸借にしておいた方が良いです。

なお、使用貸借でも土地の固定資産税相当額程度のお支払いであれば、使用貸借の範囲として認められることが多く、土地の固定資産税程度は、子が負担しても贈与税の問題は発生しません。

より詳細な内容をお知りになりたい方は、税理士にご相談下さい。

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不動産担当:塚本 和久

2018-02-14 13:37:43

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住宅ローン繰上返済

どのようにすればお得になるのかお教えします!

繰上返済は、毎月の返済額とは別に、まとまった金額を返済することをいいます。繰上返済した金額は、基本的にはローンの元金に充てられるので、その後の金利も減り、ローンの負担が大きく減ることになります。特に、早い時期に繰上返済すると、支払う利息も大幅に減る事になります。また、返済期間の長いローンほど、負担軽減効果は大きくなります。

ただし、金融機関や住宅ローンの種類によっては、繰上返済手数料がかかる場合もあるので注意が必要です。また、繰上返済しすぎると手持ちの資金がなくなってしまい、将来的に家計が破たんしてしまう危険性もあるので、将来必要となる教育費などは貯蓄するとともに、予備費として最低でも毎月の生活費の半分程度は残しておく方が良いでしょう。

繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。期間短縮型は、毎月の返済額はそのままにして、現金と利息が減った分期間が短縮されるものです。一方、返済額軽減型は、繰上返済後も返済期間は変えずに毎月の返済額を減らすものです。

どちらもローン負担を軽減できますが、同じ金額を繰上返済するのであれば、期間短縮型の方が金利の負担軽減効果は大きくなります。たとえば、借入額3,000万円、金利3%、返済期間35年の住宅リーンを11年目で1,000万円繰上返済した場合、期間短縮型にすると、返済期間が約17か月短くなり、総返済額は当初予定金額よりも約110万円少なくなります。一方、返済額軽減型の場合には、月々の返済額は約5千円少なくなりますが、総返済額は当初予定額よりも約40万円少なくなるだけとなります。

ただし、期間短縮型で繰上返済しても毎月の返済額は変わらないので、日々の生活が楽になるわけではありません。また、期間を短縮しすぎると借り換えができないこともあるので、安易に期間を短縮するのは危険です。

返済額軽減型は、収入減少や支出増加の場合、固定金利期間選択型ローンを利用している場合で選択期間終了などで、家計の負担を軽減したいときに利用すると良いでしょう。

繰上返済もご家庭の状況と収支を見て、される方が良いでしょう。

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2018-02-04 09:17:52

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変動金利と固定金利・・・どっちが特なの!?

それぞれのメリット・デメリットを知って借入をしましょう。

金利には、大きく分けて固定金利と変動金利があります。固定金利は変動水準が固定されているものをいい、その代表的なローンに住宅金融支援機構の「フラット35」があります。
固定金利は金利が固定されているので、返済計画が立てやすいというメリットがあります。一方、変動金利は短期プライムレートや長期プライムレートなどの銀行間の取引の基準に連動して随時変動する金利です。なお、一定期間のみ固定金利で、期間終了後に再度固定金利か変動金利かを選択できる固定金利選択型のローンもあります。

通常、固定金利は変動金利よりも借入時点では金利が高いのですが、金利の上昇局面や低金利時には有利といわれています。これに対し、変動金利は金利下降局面で有利といわれております。
なお、一般に、借入期間が短いほど、金利は低く設定されるため、同じ金利タイプのローンでも、借入期間によって利率は違ってきます。

過去の金利推移を見てみると、変動金利はバブル期に8.5%を記録してますが、その後、急激に下降し、以後ずっと2%台を維持しています。
しかも、実際には金利優遇が受けられることが多く、優遇金利は1%前後というケースも多いため、ローン選択時には変動金利を選ぶ人も多いです。なお、変動型の場合には、通常、半年毎に金利が見直されますが、多くは金利が見直されても毎月の返済額は5年間変わらず、返済額アップも従前の1.25倍が限度となります。固定金利選択型は固定金利終了後に返済が大幅に増える危険性があるのに対し、変動型は返済額の急激な上昇リスクは回避できます。

しかし、これはあくまでも元金と利息の割合が変わるだけで、金利の支払いが免除されるわけではありません。つまり、金利が上昇して利息が増えた分だけ元金の返済額が少なくなってしまいます。そして、利息の額が毎月の返済額を超えると、未払利息が発生し、返済しても元金が減らない事態に陥ることになります。
このように変動型は金利上昇リスクがあるため、余裕のある人のみが選択すべきかと思います。

まだ低金利が続いております。
金利が上昇してしまっては、固定で低金利の借入は不可能になります。
上昇リスクを考え固定の低金利で住宅ローンを組んだ後、状況によっては借り換えをするという方法もありますので、無理のない返済計画でローンを組むことが一番かと思います。

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2018-01-25 09:24:46

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